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《中华人民共和国城市房地产管理法》
作者:admin  来源:本站  发表时间:2010/11/24  点击:1779
适用提要房地产业是经济发展的基础性、先导性产业,是国民经济的支柱产业之一。房地产业的发展,不仅可以为城市经济发展提供基本物质基础,而且有利于改善城市居民生活条件,为国家开辟一条重要财源。房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位和作用,客观上要求用法律加以规范、引导、推动和保障。党的十一届三中全会以来,特别是我国进行城镇国有土地有偿使用制度改革和房地产综合开发建设体制改革以来,我国房地产业迅速崛起。但随着房地产业的迅猛发展,也出现了一些亟待解决的问题,主要是土地批租热、建开发区热,造成建设用地供应总量失控,国家土地资源流失严重;房地产开发投资结构不合理,房地产开发企业过多、过滥;房地产市场机制不健全,交易不规范,交易价格混乱,炒地皮、炒房产现象严重,造成国有土地收益流失。要从根本上解决这些问题,必须把房地产管理纳入法制的轨道。为加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,满足建立社会主义市场经济体制的需要,制定这部法律就显得更加迫切。基于以上考虑,1994年第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议审议通过了《房地产管理法》,并于1995年1月1日起正式施行。《房地产管理法》共七章七十二条,对以下主要问题作了规定:一、关于调整范围关于调整范围,《房地产管理法》规定,在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。对于城市规划区外的国有土地开发,《房地产管理法》规定,在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。按照上述规定,房地产开发用地必须是国有土地,集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可出让。这是为了贯彻切实保护耕地的基本国策,明确集体所有的土地不能用于开发经营房地产。二、关于房地产开发用地房地产开发用地供应是进行房地产开发、交易的“源头”。依法管住源头,才能节约用地,避免土地资产大量流失。对此,房地产管理法设专章作了规定。《房地产管理法》从我国目前的实际情况出发,参考国外的做法,明确规定了出让和划拨两种房地产开发用地的取得方式,但同时严格限制划拨范围。关于出让的具体方式,《房地产管理法》规定土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。但商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。三、关于房地产开发企业房地产开发企业是房地产开发、交易的重要主体。一个时期以来出现的房地产热,除受金融秩序的影响外,无不与房地产开发企业过多、过滥有关。为解决这个问题,本法对房地产开发企业的设立条件作了规定,强调房地产开发企业应当有自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、有符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员和法律以及行政法规规定的其他条件。四、关于规范房地产市场行为房地产市场管理混乱是房地产业发展中的一个突出问题。为解决这个问题,《房地产管理法》从以下几方面作了明确规定:(1)土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划,还规定了土地使用权出让的批准权限和组织实施。这体现了国家对城镇土地一级市场的垄断。(2)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(3)对房地产转让和抵押作了规定。《房地产管理法》还强调,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合有关的条件。对于划拨土地使用权的转让,《房地产管理法》规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院有关规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(4)对商品房预售的条件作了规定。规定这些条件,是为了制止炒地皮的行为。五、关于房地产登记发证问题《房地产管理法》从我国目前大多数地方还是实行房、地分管的实际情况出发,仍按现行管理体制和部门分工对房地产登记发证作了规定;同时,又考虑到改革先行一步的少数城市已经建立起一个部门统一管理房、地的经验,规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。除《房地产管理法》外,《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《合同法》等法律法规以及最高人民法院的司法解释也对房地产的有关问题作了规定。此外,我国新近通过的《物权法》对房地产登记、房地产转让、房地产担保等问题作了规定。所以,要了解房地产方面的法律制度,还需了解这些法律法规和司法解释的规定。
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